현재 한국의 가계부채는 1,850조이다. 그야말로 시한폭탄이 터지기 직전이다. 가계부채는 부동산 버블의 붕괴와 직결된다. 건설회사들이 부동산 사업을 위해 빌린 채무(PF)가 170조 내외인데 2008년 금융위기 때의 2배 정도 이다. 부동산 버블이 터지는 과정에서 이 부동산 PF가 먼저 터진다.
이러한 건설회사에 자금을 공급해 주는 회사가 저축은행과 캐피탈이다. 건설회사들은 부동산 분양대금을 받아 이 채무를 갚기 때문에 미분양이 늘어나면 부도가 날 가능성이 높아진다. 이를테면 전국 아파트 1순위 기준 분양경쟁률이 작년에 30：1 하던 것이 올해 3:1로 떨어졌다. 사실상 미 분양이 시작된 상황이다.
지금 부동산 대출이자가 평균 5.8% 수준이다. 이 수준에서 어림잡아 25 - 30 % 의 가구는 이자를 감당하기 힘들어진다. 아파트 평균 가격이 작년 9월 정점 대비 평균 약 15% 하락된 것으로 추정된다. 금리가 계속 올라가는 상황에서 집값은 더 빠질 수밖에 없다. 대출은 보통 변동 금리에 따르는데 금리가 오를수록 가계의 부담이 급증하기 때문이다.
아파트 소유자가 대출 이자를 감당하기 어려우면 시세 보다 낮게라도 팔려고 하지만 살 사람 이 없어 아파트 가격은 더 폭락한다. 아파트 가격이 폭락하면 미분양이 급증하는 악순환이 심화된다. 결국 건설회사들이 분양대금을 회수하지 못 하면 부도 위험은 건설회사, 저축은행과 캐피탈, 보증회사로 확대된다.
부동산에서 시작된 부도 위험으로 자금시장에서 돈이 마르면 일반 기업들도 돈을 빌리기 어렵게 된다. 결국 더 높은 이자를 지불해야 회사채를 발행할 수 있다. 올해 11월 회사채 금리는 AA 등 급 3년 물 기준으로 6%가 넘는다. 수익률이 6% 이상 되지 않거나 당장 순익이 생기지 않는 장기적인 사업은 살아남기 힘들다.
대기업이 이런 사업을 중단하면 협력업체 등 관련 중소기업은 직격탄을 맞는다. 채권자들은 부도 위험이 높아지면 회사채를 더 싸게 팔려고 한다. 21년 3분기 BBB 등급 이상 채권이 팔리지 않은 비율이 1%인 반면 22년 3분기 이 비율이 무려 14%에 달한다.
23년 초까지 갚아야할 회사채는 70조에 이른다. 부도 위험이 높아지면 대기업이라고 해도 변제기에 도달한 채무를 다른 채무로 돌려막는 것, 즉 차환이 어려워진다. 이미 우량공기업인 한국전력의 채권이 자금시장에서 소화되지 못한 상태라서 민간기업의 회사채 발행은 더욱 힘들다. 이 경우 민간기업이 만기 도래 채권을 변제하기 위해 선택할 수 있는 것은 자산 매각과 사업 규모 축소이다. <2022.12.26. 신재길>
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